Prospekt informacyjny jako obowiązek dewelopera

Jesteś zainteresowany zakupem nowej nieruchomości? Jeśli tak, to istota i znaczenie prospektu informacyjnego powinna Cię zainteresować. Od niedawna wiele się zmieniło w sprawie prawnych regulacji, dotyczących tego dokumentu. Obecnie w mocy jest Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177), zwana dalej „ustawą deweloperską”, która zniosła wcześniejszą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Prospekt informacyjny to mianowicie jeden z najważniejszych dokumentów, jakie powinno się otrzymać od dewelopera. Ma on za zadanie dostarczyć potencjalnemu nabywcy nieruchomości wiedzy niezbędnej do podjęcia decyzji dotyczącej ów zakupu. Jest to zestaw informacji, który ma na celu dostarczenie osobie zainteresowanej nabyciem nieruchomości podstawowych danych, dotyczących oferty przedstawionej przed dewelopera. Prospekt informacyjny dewelopera jest ponadto integralną częścią umowy deweloperskiej. Deweloper jest zobligowany do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży, o czym mówi wprost art. 20 ust. 1 i 2.

Art. 20 [Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego]

1. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
2. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.
3. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy.

Obecnie deweloper jest zobowiązany do doręczenia prospektu informacyjnego każdej osobie, która jest zainteresowanej nabyciem danej nieruchomości, przed zawarciem umowy deweloperskiej (lub ewentualnie poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej). Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż w przypadku ewentualnych zmian danych lub informacji w prospekcie lub na jego załącznikach, deweloper jest zobligowany do doręczenia informacji o tej zmianie. Nabywcy powinni być świadomi tego, że ów doręczenie powinno mieć miejsce w czasie, który obiektywnie umożliwia potencjalnemu klientowi zapoznanie się z zawartymi w prospekcie informacyjnym danymi, jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej lub innych, o których wspomina niniejsza ustawa. Kwestię tę reguluje wprost art. 21 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Warto w tym miejscu również zaznaczyć, że deweloper nie ma prawa pobierać jakiejkolwiek opłaty związanej z udostępnieniem potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego. Ów dokument musi zostać również doręczony na trwałym nośniku, o czym mówi ust. 2 przytoczonego artykułu.

Art. 21 [Obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami]

1. Deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej, umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub poprzedzającej te umowy, umowy rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, doręcza osobie zainteresowanej zawarciem umowy prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku.

Co prospekt informacyjny powinien zawierać?

Same informacje zawarte w prospekcie informacyjnym mają na celu uproszczenie zdobywania wiedzy o przedsięwzięciu lub inwestycji deweloperskiej potencjalnym nabywcom. Sam dokument składa się z dwóch części, tj. część ogólna, która jest jednakowa dla całego przedsięwzięcia lub inwestycji deweloperskiej, a która powinna to zawierać dane dotyczące samego dewelopera, jego doświadczenie, informacje o budowanej nieruchomości oraz informacje o jego sytuacji prawnej i finansowej. Natomiast część indywidualna jest tworzona odrębnie dla każdego potencjalnego nabywcy. Ta część prospektu informacyjnego powinna zawierać m.in. cenę mieszkania lub domu jednorodzinnego, powierzchnie użytkową danej nieruchomości. Do prospektu informacyjnego deweloper powinien dołączyć również załączniki, tj. rzut kondygnacji z zaznaczeniem danej nieruchomości, wzór umowy deweloperskiej, a także szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i terenów sąsiednich.  

Potencjalne sankcje cywilne i karne

Warto w tym miejscu wspomnieć o tym, iż za niewywiązanie się z obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego grozi kara grzywny. Natomiast jeśli osoba odpowiedzialna za informacje w ów dokumencie przekazywane poda nieprawdziwe dane lub zatai te prawdziwe, może podlegać karze grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2. Można zatem zauważyć, że deweloper powinien z największą starannością przygotować prospekt informacyjny i zadbać o to, aby zawarte w nim informacje były zgodne ze stanem faktycznym i prawnym. Dodatkowo, w przypadku niedoręczenia prospektu lub przekazania w nim niekompletnych lub fałszywych informacji, nabywcy przysługuje ustawowe prawo do odstąpienia od podpisanej już umowy deweloperskiej. Kwestie odpowiedzialności karnej strony dewelopera za nierzetelne przygotowanie prospektu informacyjnego regulują art. 58 oraz 59 ustawy deweloperskiej.

Art. 58 [Sankcje za niesporządzenie prospektu informacyjnego] Kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, podlega karze grzywny .

Art. 59 [Sankcje za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji lub danych] Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.

Prospekt informacyjny jest niezwykle istotnym dokumentem podczas trwania całego procesu nabywania nieruchomości deweloperskich. Wraz ze zmianą ustawy deweloperskiej, poszerzone zostały obowiązki nałożone na deweloperów, dotyczące prospektu informacyjnego. Jego przygotowanie, czy przeanalizowanie jest dość wymagającym wyzwaniem.

Jeśli znajdujesz się w takiej sytuacji, zgłoś się do Kancelarii Prawnej Lewcio&Marciniak, gdzie rzetelnie pomożemy Ci z przygotowaniem prospektu informacyjnego lub z jego dokładnym przeanalizowaniem pod względem stanu faktycznego i prawnego. Skontaktuj się z nami przez zakładę kontakt lub zadzwoń pod nr tel. 790 767 484.

Niniejszy wpis powstał w ramach współpracy z Fundacją Mecenat.