Nowe horyzonty transparentności: obowiązki i szanse dla deweloperów w świetle zmienionych przepisów

11 lipca 2025 r. wejdzie w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2025 poz. 758), która znacząco rozszerza zakres obowiązków informacyjnych ciążących na deweloperach. Zmiany te wynikają z potrzeby ujednolicenia standardów informacyjnych na rynku nieruchomości i zwiększenia przejrzystości procesu sprzedaży. Jednocześnie stanowią istotne wyzwanie organizacyjne dla branży – ale również realną szansę na wzmocnienie zaufania konsumentów i podniesienie jakości komunikacji z rynkiem.

Kluczową zmianą jest wprowadzenie obowiązku prowadzenia przez dewelopera strony internetowej, na której – począwszy od rozpoczęcia sprzedaży, a nawet wcześniej w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych – zamieszczona będzie ogólna część prospektu informacyjnego. Informacje te muszą być publicznie dostępne do momentu przeniesienia praw z ostatniej zawartej umowy deweloperskiej. Zakres danych, jakie należy publikować, jest szczegółowo określony w nowym art. 19a ustawy. Obejmuje on między innymi adres siedziby dewelopera lub jego głównego miejsca prowadzenia działalności (w przypadku osób fizycznych), dane punktu sprzedaży, formy kontaktu z nabywcą, lokalizację inwestycji oraz szczegółowe informacje cenowe. Należy wskazywać nie tylko cenę jednostkową każdego lokalu mieszkalnego lub domu, ale również cenę całkowitą, koszt pomieszczeń przynależnych (jeśli nie są one objęte ceną podstawową), a także inne świadczenia pieniężne wymagane od nabywcy – wszystkie kwoty muszą być prezentowane z uwzględnieniem podatku VAT.

Ustawodawca położył szczególny nacisk na bieżące aktualizowanie tych danych. Każda zmiana, w szczególności w zakresie cen lub świadczeń, musi być natychmiast odnotowana na stronie internetowej, z podaniem daty jej wprowadzenia. Jednocześnie deweloper zobowiązany jest do zachowania informacji historycznych, umożliwiających nabywcom śledzenie zmian w ofercie. Przejrzystość cenowa uzyskuje w ten sposób wymiar realny i wymierny – a nabywca uzyskuje nowe uprawnienie: może żądać zawarcia umowy po najkorzystniejszej cenie, jeśli występuje rozbieżność pomiędzy informacjami zamieszczonymi na stronie internetowej a ofertą przedstawioną przy zawarciu umowy.

Wprowadzony obowiązek publikowania danych rozciąga się również na działania promocyjne. Wszystkie reklamy, ogłoszenia oraz oferty sprzedaży kierowane do potencjalnych klientów muszą zawierać adres strony internetowej, na której zamieszczone są wymagane informacje. Zaniedbanie tego obowiązku może być kwalifikowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.

Nowelizacja wprowadza także mechanizm centralizacji danych. Na podstawie art. 19b ust. 1 deweloperzy będą zobowiązani do codziennego przekazywania danych zamieszczanych na swojej stronie internetowej ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Obowiązek ten będzie realizowany z wykorzystaniem przepisów ustawy o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego z dnia 11 sierpnia 2021 r. Zebrane dane zostaną opublikowane na centralnym portalu danych i zostaną zakwalifikowane jako dane o wysokiej wartości – co dodatkowo podnosi wagę ich rzetelności, aktualności i kompletności. Także i w tym przypadku naruszenie przepisów może prowadzić do zarzutów o naruszenie zbiorowych interesów konsumentów.

Ustawa przewiduje także regulacje przejściowe, które pozwalają na stopniowe dostosowanie się do nowych wymogów. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przed 11 lipca 2025 r., będą mieli dwa miesiące – do 11 września 2025 r. – na dostosowanie swoich stron internetowych i procedur. Obowiązek publikacji informacji będzie dotyczył tych lokali i domów, których własność nie została jeszcze przeniesiona na nabywców, a dane powinny być przedstawione zgodnie ze stanem faktycznym na dzień ich udostępnienia online.

Wobec nowych regulacji szczególnego znaczenia nabiera dbałość o spójność komunikacyjną, transparentność i zgodność z przepisami. Kancelaria Prawna Lewcio&Marciniak oferuje kompleksowe wsparcie w procesie dostosowywania działalności deweloperskiej do zmienionych obowiązków. Pomagamy w przeprowadzeniu audytu dotychczasowych praktyk, wdrożeniu niezbędnych zmian na stronach internetowych, stworzeniu procedur zarządzania informacją, a także w przygotowaniu personelu poprzez szkolenia. Zapewniamy również reprezentację w ewentualnych postępowaniach przed Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Nowe przepisy, choć wymagają nakładów organizacyjnych i technologicznych, dają również impuls do budowania trwałej przewagi konkurencyjnej opartej na zaufaniu i wiarygodności. Przejrzystość, która dotąd była atutem komunikacyjnym, staje się standardem prawnym – a jego wdrożenie może być źródłem realnych korzyści w relacjach z klientami.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.