Rozwiązanie umowy o roboty budowlane - praktyczne aspekty dla inwestora i wykonawcy

Umowa o roboty budowlane jest jedną z kluczowych umów wykorzystywanych w procesie inwestycyjnym. To tzw. umowa nazwana, uregulowana w Kodeksie cywilnym, zawierana między inwestorem a wykonawcą. Jej celem jest realizacja obiektu budowlanego zgodnie z dokumentacją projektową i zasadami wiedzy technicznej.

W ramach umowy:

• Wykonawca zobowiązuje się do wykonania i przekazania obiektu zgodnie z ustaleniami,
• Inwestor – do przygotowania inwestycji i wypłaty umówionego wynagrodzenia.

Kiedy możliwe jest rozwiązanie umowy?

Choć intencją stron jest zakończenie inwestycji zgodnie z planem, w praktyce mogą pojawić się sytuacje, które uniemożliwiają kontynuowanie współpracy. W takich przypadkach strony mogą zdecydować się na wcześniejsze zakończenie umowy.

✅ Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

To najbezpieczniejsza i najmniej konfliktowa forma zakończenia współpracy. Umożliwia:

• uregulowanie rozliczeń finansowych,
• przekazanie dokumentacji i materiałów,
• ustalenie ewentualnych kar lub odszkodowań.

Dodatkową zaletą jest możliwość uniknięcia sporu sądowego i zachowanie dobrych relacji biznesowych.

Klauzule rozwiązujące w treści umowy

Już na etapie zawierania umowy warto przewidzieć sytuacje, w których możliwe będzie jej wcześniejsze zakończenie – poprzez wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy.

W umowie warto zawrzeć zapisy umożliwiające odstąpienie np. w przypadku:

• rażących opóźnień w realizacji harmonogramu,
• istotnych wad robót,
• braku współdziałania jednej ze stron,
• uchybień w płatnościach.

Rozwiązanie umowy jednostronne – co mówi Kodeks cywilny?

🔹 Po stronie inwestora:

Inwestor może odstąpić od umowy, jeśli:

• wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub prowadzeniem prac tak znacznie, że ich terminowe zakończenie staje się mało prawdopodobne,
• wykonawca wykonuje roboty wadliwie lub sprzecznie z umową i nie usuwa uchybień mimo wezwania,
• nawet bez powodu – pod warunkiem zapłaty wynagrodzenia pomniejszonego o oszczędności wykonawcy.

🔹 Po stronie wykonawcy:

Wykonawca może odstąpić od umowy, jeśli inwestor:

• uporczywie nie płaci wynagrodzenia,
• nie współdziała przy realizacji robót,
• nie wypełnia obowiązków przygotowawczych.

Rozliczenia po odstąpieniu od umowy

Po jednostronnym odstąpieniu strony muszą się rozliczyć. Kluczowe kwestie:

• Inwentaryzacja zaawansowania robót (często z udziałem rzeczoznawcy lub inspektora nadzoru),
• Wycena wykonanych prac,
• Zwrot dokumentacji i materiałów budowlanych.

Na co warto zwrócić uwagę?

• Precyzyjne zapisy w umowie – dotyczące odstąpienia, zasad rozliczeń i obowiązków stron,
• Rzetelna dokumentacja realizacji – korespondencja, protokoły, notatki, zdjęcia – mogą być kluczowe w razie sporu,
• Ocena ryzyka – prawnego i finansowego, które niesie za sobą przedwczesne zakończenie współpracy.

Dobrze przygotowana umowa o roboty budowlane i świadome zarządzanie ryzykiem prawnym to podstawa bezpiecznej realizacji inwestycji – zarówno dla inwestora, jak i wykonawcy.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.