Kwalifikacja zniesienia współwłasności nieruchomości na gruncie VAT w relacjach biznesowych – co musisz wiedzieć?

W dynamicznym świecie biznesu, nieruchomości często stanowią kluczowy element majątku firm. Współwłasność nieruchomości, choć powszechna w różnych konfiguracjach biznesowych – od spółek cywilnych po skomplikowane joint ventures – może prowadzić do konieczności uregulowania praw w drodze zniesienia współwłasności. Proces ten, z pozoru prosty, rodzi szereg złożonych pytań dotyczących konsekwencji podatkowych, zwłaszcza
w kontekście podatku od towarów i usług (VAT). W naszej kancelarii, rozumiejąc specyfikę
i potrzeby przedsiębiorców, oferujemy profesjonalne doradztwo, które pomoże Państwu bezpiecznie i efektywnie przeprowadzić ten proces, minimalizując ryzyka i optymalizując obciążenia podatkowe.

Zniesienie współwłasności a VAT w kontekście biznesowym – kluczowe zagadnienia.

Kwestia opodatkowania transakcji związanych z nieruchomościami od dawna budziła wątpliwości na gruncie VAT. Przez wiele lat toczył się spór o to, czy zbycie udziałów
w nieruchomościach należy kwalifikować jako dostawę towarów, czy świadczenie usług. Przełom nastąpił wraz z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2011 r. (I FPS 2/11), która jednoznacznie przesądziła, że stanowią one dostawę towarów. Ta decyzja otworzyła drogę do dalszych rozważań, a mianowicie, czy to samo dotyczy zniesienia współwłasności w kontekście transakcji biznesowych.

Dominujące stanowisko: zniesienie współwłasności jako odpłatna dostawa towarów.

Dominująca linia orzecznicza sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, wskazuje, że zniesienie współwłasności stanowi odpłatną dostawę towarów, jeżeli towarzyszy mu spłata albo dopłata. Ma to fundamentalne znaczenie dla podmiotów gospodarczych. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności, jeden z partnerów biznesowych czy wspólników spółki uzyskuje wyłączność na nieruchomość o wartości przewyższającej jego dotychczasowy udział i jest zobowiązany do dopłaty pieniężnej, transakcja ta jest kwalifikowana jako odpłatna dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Co ważne, dla oceny opodatkowania tej czynności nie ma znaczenia, czy zniesienie współwłasności odbywa się na podstawie umowy cywilnoprawnej, czy wynika z orzeczenia sądowego.

Sądy konsekwentnie podkreślają, że w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie mu cech wspólności. To przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel na drugi podmiot jest kluczowe dla zakwalifikowania czynności jako dostawy. Przykładowo, jeśli jeden ze współwłaścicieli
w ramach działalności gospodarczej otrzymuje nieruchomość w zamian za świadczenie pieniężne (dopłatę), czynność ta mieści się w definicji dostawy towaru z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Tak samo, gdy jeden ze współwłaścicieli nabywa prawo własności całej nieruchomości w zamian za spłatę, stanowi to dostawę towarów.

Zniesienie współwłasności poprzez zamianę udziałów – również dostawa towarów.

Warto również zwrócić uwagę na istotny aspekt, który ma zastosowanie w relacjach biznesowych – zniesienie współwłasności w formie zamiany udziałów w nieruchomościach. Choć ten pogląd nie jest tak szeroko reprezentowany w orzecznictwie, to jednak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 listopada 2013 r. (I FSK 1655/12) uznał, że zniesienie współwłasności przez zamianę udziałów stanowi dostawę towarów na gruncie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Podobnie, WSA we Wrocławiu wskazał, że czynność zniesienia współwłasności dwóch nieruchomości poprzez zamianę udziałów między współwłaścicielami powinna być traktowana jako zamiana, a co za tym idzie, jako odpłatna dostawa towarów na gruncie VAT.

Nasza pomoc w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji biznesowych.

W świetle powyższego, odpowiednia kwalifikacja zniesienia współwłasności na gruncie VAT w kontekście Państwa działalności gospodarczej jest niezwykle istotna. Błędy
w tym zakresie mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i sporów z organami podatkowymi.

Nasza kancelaria, dzięki dogłębnemu zrozumieniu specyfiki transakcji nieruchomościowych w biznesie oraz bogatemu doświadczeniu w prawie podatkowym, oferuje kompleksowe doradztwo prawne. Pomożemy Państwu:

• Zidentyfikować i ocenić ryzyka podatkowe związane ze zniesieniem współwłasności.
• Zaproponować optymalne rozwiązania dostosowane do Państwa indywidualnej sytuacji biznesowej, minimalizujące obciążenia VAT.
• Przygotować niezbędne dokumenty, takie jak umowy zniesienia współwłasności,
  z uwzględnieniem wszelkich wymogów formalnych i podatkowych.
• Reprezentować Państwa interesy przed organami podatkowymi oraz sądami,
  w przypadku ewentualnych sporów.

Nie pozwól, aby zawiłości przepisów podatkowych stały na przeszkodzie efektywnemu zarządzaniu Państwa majątkiem firmowym. Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać profesjonalne wsparcie i zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne i podatkowe w każdej transakcji związanej ze zniesieniem współwłasności nieruchomości.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.