Kary umowne w umowie o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane to umowa cywilnoprawna, uregulowana w art. 647 i następnych Kodeksu cywilnego, w której wykonawca zobowiązuje się do wykonania określonych robót budowlanych zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej, natomiast inwestor zobowiązuje się do dokonania odbioru tych robót i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa powinna obejmować m.in. zakres prac, terminy realizacji, wysokość wynagrodzenia, sposób odbioru robót budowlanych oraz odpowiedzialność stron.

Ze względu na złożony charakter inwestycji budowlanych, ich długoterminowość oraz wysokie ryzyko opóźnień i błędów wykonawczych, bardzo istotnym elementem umowy stają się kary umowne. Ich obecność w umowie ma na celu zdyscyplinowanie stron do rzetelnego i terminowego wykonywania obowiązków oraz zabezpieczenie interesu uprawnionej strony w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Kara umowna to forma odpowiedzialności kontraktowej wynikająca z postanowień umowy, polegająca na obowiązku zapłaty określonej kwoty pieniężnej, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Jej wysokość może być ustalona jako konkretna kwota lub według określonego mechanizmu, np. jako procent wartości umowy albo stawka dzienna za opóźnienie.

W praktyce najczęściej stosowaną karą umowną jest kara za opóźnienie w wykonaniu robót budowlanych. Polega ona na tym, że wykonawca zobowiązany jest zapłacić określoną kwotę (zwykle ustaloną jako procent wynagrodzenia lub stała kwota za każdy dzień opóźnienia), jeżeli nie zakończy robót budowlanych w ustalonym przez strony terminie. Drugą popularną formą jest kara za opóźnienie w usunięciu stwierdzonych wad- wykonawca, który nie wywiązuje się z obowiązku usunięcia usterek
w określonym czasie, ponosi karę, co motywuje go do szybszego działania i ogranicza ryzyko dalszych przestojów. Kolejnym rodzajem kary jest kara umowna za odstąpienie od umowy z winy wykonawcy-
w sytuacji, gdy inwestor decyduje się na zakończenie współpracy ze względu na określone rażące naruszenia warunków umowy.

W umowach o roboty budowlane coraz częściej pojawiają się również kary za naruszenie przepisów BHP, a także kary za ujawnienie informacji poufnych, co ma znaczenie zwłaszcza w przypadku inwestycji realizowanych w oparciu o nowoczesne technologie lub rozwiązania z zakresu know-how. Coraz częściej wprowadza się również kary umowne za brak posiadania ważnej polisy OC przez wykonawcę.

Wysokość kary umownej powinna być odpowiednio wyważona, z jednej strony na tyle dotkliwa, aby działała prewencyjnie, z drugiej jednak nie może być rażąco wygórowana, ponieważ w razie sporu sąd może ją obniżyć (tzw. miarkowanie kary). Co ważne, w umowie warto również określić, czy możliwe jest dochodzenie odszkodowania przewyższającego wartość kary umownej.

Podsumowując, kary umowne w umowie o roboty budowlane stanowią niezwykle ważne narzędzie prawne. Pozwalają nie tylko dyscyplinować wykonawcę, ale także skutecznie zabezpieczyć interesy stron. Ich odpowiednie sformułowanie i dopasowanie do specyfiki inwestycji może znacząco wpłynąć na sprawną realizację przedsięwzięcia oraz ograniczenie ryzyk prawnych i finansowych. Dlatego każda ze stron, przed podpisaniem umowy, powinna uważnie przeanalizować treść zapisów dotyczących kar i przy wsparciu prawnika zadbać o ich precyzyjne sformułowanie.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.