Co czeka nas w budownictwie w 2026 r.?

    Rok 2026 zapowiada istotne zmiany w sektorze budownictwa w Polsce, zarówno w kontekście przepisów krajowych, jak i wpływu regulacji unijnych. Kierunki transformacji są już dziś wyraźnie zarysowane – obejmują one nowe wymogi środowiskowe, cyfryzację procesu inwestycyjnego, reformę systemu planowania przestrzennego oraz rosnącą wagę aspektów ESG. Zmiany te będą miały realne przełożenie na sposób planowania, projektowania i realizacji inwestycji budowlanych.

    Wśród najbardziej znaczących zmian należy wymienić transformację ekologiczną, wynikającą z realizacji założeń Europejskiego Zielonego Ładu. Już dziś inwestorzy zobowiązani są do uwzględniania efektywności energetycznej w projektach budowlanych, a w najbliższych latach spodziewane są dodatkowe obowiązki – w tym m.in. certyfikacja śladu węglowego budynków, większy udział odnawialnych źródeł energii oraz ograniczenia dotyczące stosowanych materiałów. Unijne wytyczne będą wdrażane stopniowo do prawa krajowego, co wpłynie na wymagania wobec nowych inwestycji, ale także na ocenę modernizacji obiektów już istniejących.

    Jednocześnie postępuje cyfryzacja procesów budowlanych. Coraz powszechniejsze staje się wykorzystanie technologii BIM (Building Information Modeling), umożliwiającej kompleksowe modelowanie danych projektowych w czasie rzeczywistym. W najbliższych latach korzystanie z BIM może zostać uregulowane na poziomie przepisów wykonawczych, a dokumentacja projektowa będzie coraz częściej prowadzona wyłącznie w formie cyfrowej. Cyfryzacja będzie miała konsekwencje prawne w zakresie odpowiedzialności stron oraz ochrony danych i informacji objętych prawem autorskim lub tajemnicą przedsiębiorstwa.

    Jednym z najistotniejszych elementów reformy krajowego prawa planistycznego będzie wprowadzenie tzw. planów ogólnych. Plany te mają zastąpić dotychczasowe decyzje o warunkach zabudowy i będą obowiązywać na obszarze całych gmin. Stanowić będą pomost między studiami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego a miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, wprowadzając większą spójność i przewidywalność w procesie lokalizacji inwestycji. Ich celem będzie jasne określenie, jakie typy zabudowy są dopuszczalne w poszczególnych lokalizacjach, co ma zmniejszyć uznaniowość w decyzjach administracyjnych
i ograniczyć konflikty planistyczne.

    Równolegle wprowadzony zostanie termin ważności dla istniejących decyzji o warunkach zabudowy. Zgody wydane przed wejściem w życie reformy zachowają ważność przez okres pięciu lat – po jego upływie wygasną, jeśli inwestycja nie zostanie rozpoczęta. Takie rozwiązanie ma zapobiegać realizacji projektów niezgodnych z aktualnymi potrzebami przestrzennymi i społecznymi, a także przeciwdziałać spekulacjom gruntowym.

    Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada także wprowadzenie dodatkowych ograniczeń lokalizacyjnych dla nowej zabudowy mieszkaniowej. Przepisy przewidują maksymalne dopuszczalne odległości między nowo powstającymi domami a kluczową infrastrukturą społeczną – w szczególności szkołami podstawowymi. Zmiany te mają na celu zapewnienie, że rozbudowa osiedli i zabudowy jednorodzinnej będzie szła w parze z dostępnością usług publicznych, co powinno przeciwdziałać tworzeniu się tzw. „pustek funkcjonalnych” i poprawić jakość życia mieszkańców.

    Nie można pominąć również rosnącej roli aspektów ESG (Environmental, Social and Governance). Obowiązki raportowe i wymogi środowiskowo-społeczne, choć obecnie dotyczą głównie dużych podmiotów, mogą zostać rozszerzone także na średnich inwestorów w sektorze budowlanym. Oznacza to konieczność większej przejrzystości w ocenie oddziaływania inwestycji na środowisko, lokalne społeczności i sposób zarządzania projektami.

    Na tle tych zmian, wyzwaniem pozostają rosnące koszty realizacji inwestycji, ograniczona dostępność siły roboczej oraz potrzeba dokładniejszego planowania finansowego i terminowego. W efekcie coraz większego znaczenia nabierać będą precyzyjne umowy oraz mechanizmy zarządzania ryzykiem, szczególnie w projektach realizowanych etapowo.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.