Decyzja o pozwoleniu na budowę w świetle przepisów Prawa budowlanego – analiza procedury i uprawnień stron postępowania

Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę?

Mając na uwadze treść art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, prowadzenie robót budowlanych jest dopuszczalne wyłącznie po uprzednim uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o ile przepisy szczególne – zawarte m.in. w art. 29–31 tej ustawy – nie stanowią inaczej. Ustawodawca przewidział bowiem wyjątki, w których inwestor zobowiązany jest jedynie do dokonania zgłoszenia odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej lub też zwolniony jest z obu obowiązków.

Legitymacja stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, stronami postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę są wyłącznie inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości zlokalizowanych w obszarze oddziaływania planowanego obiektu budowlanego.

Pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu”, zdefiniowane w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, odnosi się do przestrzeni wyznaczonej na podstawie przepisów odrębnych, w której wprowadza się ograniczenia w sposobie zagospodarowania terenu w związku z realizacją inwestycji. Ocena, czy dana nieruchomość znajduje się w takim obszarze, wymaga każdorazowo dogłębnej analizy obowiązujących regulacji oraz ustalenia potencjalnych konsekwencji projektowanego zamierzenia budowlanego dla sąsiednich nieruchomości.

W judykaturze ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym samo potencjalne oddziaływanie inwestycji wystarcza do uznania danego podmiotu za stronę postępowania. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 sierpnia 2014 r., sygn. akt II OSK 451/13, brak naruszenia interesu prawnego nie wyklucza możliwości uznania podmiotu za stronę, jeżeli interes ten jest chroniony przepisami prawa materialnego odnoszącymi się do zasad zagospodarowania terenu.

Udział organizacji społecznych i postępowania środowiskowe

Zgodnie z art. 28 ust. 3 Prawa budowlanego, organizacjom społecznym nie przysługuje prawo uczestnictwa w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę na prawach strony, z wyjątkiem sytuacji, gdy przedsięwzięcie wymaga przeprowadzenia procedury udziału społeczeństwa na podstawie przepisów o udostępnianiu informacji o środowisku oraz ocenach oddziaływania na środowisko.

W tym kontekście, warto wskazać, że stosownie do art. 32 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego, warunkiem uzyskania pozwolenia może być wcześniejsze przeprowadzenie oceny oddziaływania inwestycji na środowisko bądź na obszar Natura 2000, jeżeli obowiązek ten wynika z przepisów szczególnych. Inwestor zobowiązany jest wówczas do uzyskania stosownych pozwoleń, opinii i uzgodnień – przykładowo decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów wpisanych do rejestru zabytków.

Wniosek o pozwolenie – wymogi formalne

Podstawowym dokumentem inicjującym procedurę jest wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Jego wzór określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r., które zawiera również wzory niezbędnych załączników (m.in. oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością – wzór B-3). Niezbędnym załącznikiem do wniosku jest projekt budowlany w czterech egzemplarzach, sporządzony przez uprawnionego projektanta, spełniający wymagania odrębnych przepisów.

Zgodnie z art. 34 ust. 4 Prawa budowlanego, w przypadku sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w postaci papierowej, projekty te podlegają zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zatwierdzeniu podlegają trzy egzemplarze projektu, z których jeden przekazywany jest inwestorowi, jeden pozostaje w organie wydającym decyzję, a jeden przekazywany jest do właściwego organu nadzoru budowlanego (art. 34 ust. 4a).

Procedura weryfikacyjna przed wydaniem decyzji

Na mocy art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, przed wydaniem decyzji organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest do weryfikacji:

1. zgodności projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (lub decyzją o warunkach zabudowy, jeżeli plan nie obowiązuje),
2. zgodności projektu zagospodarowania terenu z przepisami prawa,
3. kompletności dokumentacji oraz obecności wymaganych opinii i uzgodnień,
4. w razie konieczności – sprawdzenia projektu przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia i członkostwo w izbie samorządu zawodowego.

Co istotne – zgodnie z art. 35 ust. 4 – jeżeli spełnione zostały wszystkie warunki ustawowe, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji. Mamy tu do czynienia z tzw. decyzją związaną – organ administracyjny nie może działać w ramach swobodnego uznania.

Treść i elementy decyzji o pozwoleniu na budowę

Decyzja wydawana jest na podstawie przepisów Prawa budowlanego, a jej treść określa m.in. art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego. Dodatkowo, wzór decyzji (B-5) stanowi załącznik do wspomnianego rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa. W decyzji wskazuje się m.in.:

• dane inwestora oraz projektanta,
• dokładny opis zamierzenia budowlanego,
• lokalizację inwestycji,
• ewentualne warunki prowadzenia robót,
• informacje o obowiązku zgłoszenia zakończenia budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie,
• numer rejestru oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.

Pomoc prawna w procesie uzyskiwania pozwolenia

Postępowanie administracyjne w sprawie pozwolenia na budowę – choć sformalizowane – nierzadko wiąże się z licznymi wątpliwościami interpretacyjnymi, koniecznością uzyskiwania licznych uzgodnień, a nawet sporami sąsiedzkimi. Dlatego też profesjonalne wsparcie prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym oraz administracyjnym znacząco zwiększa szanse na sprawne przeprowadzenie procedury i zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia inwestycji.

Kancelaria oferuje kompleksową pomoc prawną na każdym etapie procesu inwestycyjnego – od weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, przez przygotowanie wniosku i dokumentacji, po reprezentację przed organami administracyjnymi i sądami administracyjnymi. W razie potrzeby wspieramy również w sporach związanych z ustaleniem stron postępowania czy uzyskaniem niezbędnych decyzji środowiskowych.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.