Nowe standardy urbanistyczne od 2026 roku – zmiany w dostępności działek pod zabudowę mieszkaniową

Od 30 czerwca 2026 r. wejdą w życie istotne zmiany w przepisach dotyczących realizacji inwestycji mieszkaniowych. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1688), ustanawia nowe wymogi w zakresie tzw. standardów dostępności infrastruktury społecznej. Jednym
z kluczowych kryteriów będzie odległość działki budowlanej od najbliższej szkoły podstawowej – wymóg, który może znacząco ograniczyć możliwość zabudowy wielu nieruchomości, zwłaszcza na terenach wiejskich i podmiejskich

Zgodnie z nowymi przepisami, aby możliwe było wzniesienie budynku mieszkalnego, działka budowlana będzie musiała znajdować się w określonej odległości od szkoły podstawowej. W miastach maksymalna dopuszczalna odległość to 1500 metrów, natomiast poza miastami – 3000 metrów. Odległość ta mierzona będzie pieszą drogą dojścia ogólnodostępną trasą od granicy działki ewidencyjnej do budynku szkoły podstawowej. Warto przy tym podkreślić, że ustawodawca nie posługuje się pojęciem „domu jednorodzinnego”, lecz mówi o „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa”. Oznacza to, że nowe ograniczenia będą dotyczyć każdego budynku, który zawiera część mieszkalną – niezależnie od tego, czy będzie to dom jednorodzinny, budynek wielorodzinny, czy też budynek usługowo-mieszkalny. Ministerstwo Rozwoju i Technologii w oficjalnej interpretacji wskazało, że wystarczy, by budynek posiadał pomieszczenia mieszkalne – nawet jeśli funkcja mieszkaniowa nie jest funkcją dominującą w całym obiekcie.

W praktyce wprowadzenie tych regulacji może skutecznie zablokować możliwość budowy na wielu działkach – szczególnie na terenach wiejskich i podmiejskich, gdzie ze względu na niż demograficzny następuje systematyczna likwidacja szkół podstawowych. Działki położone w większej odległości niż 3 km od najbliższej szkoły będą wyłączone
z możliwości zabudowy mieszkaniowej, co może dotknąć tysiące właścicieli nieruchomości
w całej Polsce. Problem ten będzie szczególnie widoczny tam, gdzie gminy nie zdecydują się na wprowadzenie mniej rygorystycznych standardów lub nie przewidzą wyjątków od generalnej zasady.

Nowe przepisy wpisują się w szerszą reformę planowania przestrzennego, zgodnie
z którą od 2026 roku obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostaną zastąpione tzw. planami ogólnymi. To właśnie w tych dokumentach gminy będą określać lokalne standardy infrastrukturalne, w tym warunki dostępności do szkoły podstawowej oraz terenów zieleni publicznej. Tym samym to gmina – poprzez zapisy planu ogólnego – będzie mogła w sposób bezpośredni wpłynąć na to, czy dana działka będzie mogła zostać zabudowana. W zależności od podejścia lokalnych władz, może dojść do istotnych różnic w dostępności terenów inwestycyjnych w poszczególnych gminach, a także do zjawiska tzw. wykluczenia przestrzennego – czyli sytuacji, w której określone obszary zostają trwale wyłączone z możliwości rozwoju zabudowy mieszkaniowej.

Warto dodać, że choć wejście w życie kluczowych przepisów planowane było na
1 stycznia 2026 r., rząd zapowiedział możliwe przesunięcie tego terminu. Niemniej, już teraz inwestorzy oraz właściciele działek powinni zachować szczególną czujność i monitorować działania podejmowane przez swoje gminy w zakresie prac nad planami ogólnymi. Będzie to bowiem dokument decydujący o tym, czy konkretna działka będzie mogła być wykorzystana pod budowę domu.

W przypadku wątpliwości dotyczących przyszłego statusu nieruchomości, rekomendujemy skorzystanie z profesjonalnego doradztwa prawnego. Nasza kancelaria, specjalizująca się w prawie planowania i zagospodarowania przestrzennego, oferuje kompleksowe wsparcie w zakresie analizy projektów planów ogólnych, identyfikacji ryzyk inwestycyjnych oraz reprezentacji w postępowaniach planistycznych – w tym na etapie składania uwag, opiniowania czy sporządzania skarg na uchwały organów gminy.

Tylko świadome i odpowiednio wczesne działania mogą zabezpieczyć interesy właścicieli działek oraz ochronić ich przed utratą wartości inwestycyjnej nieruchomości.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.