Zmiana Inwestora po uzyskaniu pozwolenia na budowę – zagadnienia prawne

W procesie budowlanym inwestor odgrywa kluczową rolę jako podstawowy uczestnik tego procesu. Zgodnie z art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”), inwestor jest stroną postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Uzyskanie tej decyzji umożliwia rozpoczęcie robót budowlanych, przy zachowaniu wymogów wynikających z art. 41 ust. 4 Prawa budowlanego, w szczególności obowiązku zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac.

W praktyce może wystąpić sytuacja, w której konieczne będzie dokonanie zmiany inwestora po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, a w niektórych przypadkach również po rozpoczęciu robót budowlanych. Poniżej przedstawiono podstawowe zasady oraz skutki prawne związane z taką zmianą. Poniżej omówiono podstawowe zasady i skutki prawne takiej zmiany.

1. Podmiotowa zmiana inwestora i jej podstawa prawna.

Zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego, decyzja o pozwoleniu na budowę może być przeniesiona na rzecz innego podmiotu. Wskazana zmiana inwestora następuje w drodze decyzji administracyjnej, a nie poprzez czynności cywilnoprawne (np. umowę sprzedaży nieruchomości), nawet jeśli zmiana właściciela obejmuje grunt, na którym realizowana jest inwestycja.

Decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nie prowadzi do ponownej oceny merytorycznej projektu budowlanego ani warunków inwestycji – zmienia wyłącznie adresata decyzji.

W niektórych przypadkach konieczne może być przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, wydanej na podstawie art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że przeniesienie decyzji wydanej na podstawie art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego (legalizacja samowoli budowlanej) nie jest dopuszczalne, wobec braku odpowiedniej podstawy prawnej.

2. Ostateczność decyzji jako warunek jej przeniesienia

 Przepis art. 40 Prawa budowlanego nie wskazuje wprost, czy przeniesienie decyzji
o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne tylko wobec decyzji ostatecznych. Jednakże, zgodnie z jednolitym stanowiskiem orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, skoro inwestor przejmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji budowlanej, a wykonanie robót może się rozpocząć wyłącznie na podstawie decyzji ostatecznej (art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego), to również decyzja o przeniesieniu pozwolenia musi być ostateczna.

Przeniesienie decyzji nieostatecznej, choć teoretycznie rozważane w literaturze, wiązałoby się z istotnym ryzykiem dla nowego inwestora, w szczególności z możliwością uchylenia lub zmiany pozwolenia przez organ odwoławczy.

3. Etapy budowy a możliwość przeniesienia pozwolenia

 Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest możliwe zarówno przed rozpoczęciem robót budowlanych, jak i w trakcie ich realizacji, aż do momentu zakończenia inwestycji i oddania obiektu do użytkowania.

W przypadku gdy roboty budowlane jeszcze się nie rozpoczęły, pozwolenie na budowę podlega przeniesieniu pod warunkiem, że decyzja nie wygasła. Zgodnie z art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, pozwolenie wygasa, jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Analogiczne skutki prawne następują w przypadku przerwania robót na czas dłuższy niż trzy lata (art. 37 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego).

W sytuacji wygaśnięcia pozwolenia konieczne jest uzyskanie nowej decyzji administracyjnej – pozwolenia na budowę lub pozwolenia na wznowienie robót budowlanych – a dopiero w dalszej kolejności możliwa jest zmiana inwestora.

4.Podsumowanie

Zmiana inwestora w toku realizacji inwestycji budowlanej wymaga formalnego rozstrzygnięcia w drodze decyzji administracyjnej o przeniesieniu pozwolenia na budowę. Przeniesienie to nie wpływa na merytoryczne aspekty pozwolenia i nie stanowi sposobu na jego wzruszenie lub zmianę.

W praktyce zarówno obecny, jak i nowy inwestor powinni dochować szczególnej staranności przy procedurze zmiany, upewniając się co do aktualności, ostateczności
i ważności decyzji, aby uniknąć komplikacji mogących skutkować wstrzymaniem lub uniemożliwieniem realizacji zamierzonej inwestycji.

Źródło:
A. Brzezińska-Rawa, Zmiana inwestora po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę w świetle przepisów prawa budowlanego, ST 2012, nr 7-8, s. 161-167.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.