Procedura uzyskania Pozwolenia na Budowę przy braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Decyzja o warunkach zabudowy jest dokumentem, który wydawany jest w sytuacji, gdy dla konkretnej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tego typu decyzja jest konieczna, jeśli planujemy zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek, zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego, bądź przeprowadzić inne prace budowlane, które mogą wpłynąć na zagospodarowanie terenu.

Aby decyzja o warunkach zabudowy mogła zostać pozytywnie wydana, muszą być spełnione określone warunki. Przede wszystkim teren, na którym ma powstać inwestycja, musi mieć dostęp do drogi publicznej, a działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi, powinna być zabudowana w sposób umożliwiający określenie parametrów, cech i wskaźników nowej zabudowy. Istotnym warunkiem jest również to, aby inwestycja była zlokalizowana na obszarze uzupełnienia zabudowy oraz aby teren miał wystarczające uzbrojenie (np. dostęp do mediów). Ponadto, teren nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych czy leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

O wniosek o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić każda osoba – nie trzeba być właścicielem nieruchomości, by go złożyć. Organ właściwy do rozpatrzenia wniosku czyli odpowiednio wójt, burmistrz czy prezydent miasta, może otrzymać kilka wniosków dotyczących tej samej działki, jednak decyzja o warunkach zabudowy może uniemożliwić realizację innych inwestycji na tej samej nieruchomości, jeżeli już wydano pozwolenie na budowę w ramach tego dokumentu.

Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, czy dla interesującej nas działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ponieważ w takim przypadku wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niemożliwe! Dodatkowo, inwestycja nie może być objęta zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy, który może występować w przypadku obszarów zdegradowanych lub rewitalizowanych.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w odpowiednim urzędzie – zależnie od lokalizacji inwestycji będzie to urząd gminy, miasta lub wojewódzki. Jeśli inwestycja dotyczy terenu zamkniętego, wniosek składa się do wojewody. Warto również pamiętać, że w przypadku inwestycji, która obejmuje tereny zlokalizowane w różnych gminach, wniosek należy składać w urzędzie tej gminy, na której terenie znajduje się większa część działki.

Wniosek powinien zawierać następujące dokumenty:

1. wniosek o ustalenie warunków zabudowy,
2. mapę zasadniczą,

• mapę ewidencyjną,

1. określenie granic terenu objętego wnioskiem,
2. określenie planu sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy
   i zagospodarowania terenu przedstawione w formie graficznej,
3. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach,

• dokumenty potwierdzające zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej,
• obszar wystąpienia potencjalnych skutków poważnych awarii przemysłowych, przedstawiony w czytelnej technice graficznej – jeżeli wychodzą one poza teren inwestycji lub odrębne opracowanie analityczno – ocenne dotyczące możliwości oraz warunków realizacji inwestycji – zakładu o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,

1. dokumenty wynikające z ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (Dz. U. z 2023 r. poz. 1478, z późn. zm.),
2. potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.

Po złożeniu wniosku organ sprawdza poprawność dokumentów i może wezwać do ich uzupełnienia. W przypadku braków w dokumentacji, inwestor ma 7 dni na ich uzupełnienie, w przeciwnym razie wniosek zostaje odrzucony. Należy także uiścić opłatę skarbową, której wysokość wynosi 598 zł, jeżeli wniosek składa osoba trzecia. W przypadku właścicieli nieruchomości opłata ta nie jest wymagana.

W zależności od rodzaju inwestycji, decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana w ciągu 21, 65 lub 90 dni. Należy jednak liczyć się z możliwością opóźnienia, szczególnie w sytuacji konieczności uzyskania dodatkowych uzgodnień lub opinii. Po wydaniu decyzji istnieje możliwość odwołania się od niej w ciągu 14 dni do samorządowego kolegium odwoławczego.

 Warto zwrócić uwagę na sytuacje, w których decyzja o warunkach zabudowy wygasa, a są to przypadki, gdy organ stwierdzi, że:

1. inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę dotyczącą terenu objętego tą decyzją,
2. nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy przez innego wnioskodawcę (nie dotyczy to spraw, które zostały wszczęte przed 24 września 2023 roku i nie zakończone decyzją ostateczną),
3. inny wnioskodawca zgłosił budowę wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, nieprzekraczającego dwóch kondygnacji i powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której ma być realizowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych inwestora (nie dotyczy to spraw, które zostały wszczęte przed 24 września 2023 roku i nie zakończone decyzją ostateczną).

Aktualnie wszystkie decyzje o warunkach zabudowy, które zostaną wydane i staną się prawomocne do dnia 31 grudnia 2025 r. będą ważne bezterminowo. Wygasną tylko i wyłącznie w momencie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie, na który została wydana decyzja WZ. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, iż od 1 stycznia 2026 roku decyzja o warunkach zabudowy utraci ważność po upływie 5 lat od daty jej prawomocności. Przepisy te nie będą jednak dotyczyć decyzji, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku.

Proces uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest skomplikowanym przedsięwzięciem, które wymaga złożenia wielu dokumentów i spełnienia określonych wymagań. Aby decyzja została wydana, teren musi spełniać szereg warunków, takich jak dostęp do drogi publicznej, odpowiednia zabudowa sąsiednich działek oraz dostęp do niezbędnej infrastruktury technicznej. Warto pamiętać, że wniosek składa się do odpowiedniego urzędu, a dokumentacja powinna zawierać m.in. mapy ewidencyjne, informacje o dostępności mediów czy decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

Dlatego też ze względu na złożoność tego procesu, w tym konieczność zgromadzenia i prawidłowego przygotowania dokumentów, warto skontaktować się z kancelarią prawną, która pomoże przy wszystkich formalnościach związanych z tym procesem. Profesjonalna pomoc pozwali uniknąć opóźnień czy odrzucenia wniosku, a także usprawni cały proces, tłumacząc przepisy i pomagając w spełnieniu wszystkich wymogów prawnych.

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii  z Fundacją Mecenat.