Odrolnienie gruntów dla celów inwestycyjnych

Odrolnienie gruntu stanowi fundamentalny krok przy zmianie jego przeznaczenia na cele nierolnicze i uzyskaniu pozwolenia na budowę. Procedura ta wymaga przejścia przez dwa podstawowe etapy tj. zmianę przeznaczenia działki oraz wyłączenie jej z produkcji rolnej. Pierwszym krokiem jest ustalenie czy grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dalej zwanym „MPZP”. Plan ten, uchwalany jest przez radę gminy lub miasta, określa przeznaczenie terenów na danym obszarze. Jeżeli grunt w MPZP oznaczony jest jako rolny, konieczne jest dokonanie zmiany jego przeznaczenia na cele nierolnicze. Wyjątkiem od obowiązku zmiany MPZP jest sytuacja, w której działka znajduje się w granicach administracyjnych miasta – wówczas zmiana przeznaczenia na cele nierolnicze nie wymaga aktualizacji MPZP, co wynika z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zmiana MPZP leży w kompetencjach rady gminy, a zainteresowany czyli właściciel gruntu, musi złożyć odpowiedni wniosek. Warto jednak zaznaczyć, że gmina nie ma obowiązku uwzględnić takiego wniosku, a procedura nie przewiduje ustawowych terminów ani możliwości odwołania się od decyzji organu. Szansę na uwzględnienie wniosku rosną, jeśli dla danego obszaru wpłynie wiele podobnych zgłoszeń. Istotne jest, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta prowadzi rejestr takich wniosków, co może pomóc w ocenie powodzenia procesu.

Zauważyć należy, iż znacznie trudniej jest odrolnić grunty klasy I–III, ponieważ ich przeznaczenie na cele nierolnicze wymaga zgody ministra rolnictwa. Wyjątek stanowią tereny przeznaczone na zabudowę uzupełniającą, zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym. Procedura uzyskania zgody ministra obejmuje kilka etapów: wniosek o zgodę składany jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do marszałka województwa, który po zasięgnięciu opinii izby rolniczej wydaje swoją opinię i przekazuje dokumentację ministrowi, a następnie minister podejmuje decyzję o udzieleniu zgody lub jej odmowie.

Następnym etapem procesu odrolnienia gruntów jest ich formalne wyłączenie z produkcji rolnej. Procedura ta dotyczy głównie użytków rolnych wyższych klas (I–III), gleb pochodzenia organicznego (klasy IV–VI) oraz innych wskazanych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Co ważne, wyłączenie gruntów o niższej wartości (klasy IV–VI pochodzenia mineralnego) zazwyczaj nie wymaga zezwolenia. Decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej wydaje starosta, a wniosek może złożyć właściciel gruntu, użytkownik wieczysty lub inny podmiot mający interes w wyłączeniu działki z produkcji.

Wyłączenie gruntu wiąże się z opłatami, w tym jednorazową należnością, której wysokość zależy od klasy i pochodzenia gleby. Na przykład dla gruntów klasy I wynosi ona 437 175 zł za hektar, a dla klasy VI – 87 435 zł za hektar. Dodatkowo obowiązuje opłata roczna, wynosząca 10% jednorazowej należności, pobierana przez 10 lat w przypadku trwałego wyłączenia lub przez maksymalnie 20 lat dla wyłączenia nietrwałego. Grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe są zwolnione z opłat, jeśli ich powierzchnia nie przekracza 0,05 ha w przypadku budynków jednorodzinnych lub 0,02 ha na lokal w budynku wielorodzinnym. Faktyczne wyłączenie gruntu następuje w momencie rozpoczęcia jego użytkowania na cele nierolnicze, np. podczas realizacji inwestycji. Po uzyskaniu zgody inwestor musi uiścić wymagane opłaty w terminie do 60 dni od dnia, gdy decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna.

Podsumowując, proces odrolnienia gruntu jest skomplikowany i wymaga dobrej znajomości przepisów prawa oraz odpowiedniego przygotowania. Kluczowe znaczenie ma ustalenie czy grunt wymaga zmiany MPZP oraz zgody ministra rolnictwa. Równie ważne jest formalne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, które wiąże się z określonymi kosztami i obowiązkami. Właściwe przygotowanie oraz wsparcie specjalistów mogą znacząco ułatwić i przyspieszyć realizację całego procesu. Warto w tym celu skontaktować się z kancelarią prawną, która ma doświadczenie w prowadzeniu takich spraw. Profesjonalna pomoc pozwala na uniknięcie błędów proceduralnych i zwiększa szanse na sprawne przeprowadzenie całej procedury, co jest szczególnie istotne w bardziej skomplikowanych przypadkach.

Źródła:

• Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r., (Dz.U. z 2024 r. poz. 82)
• Ustawa prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., (Dz.U. z 2024 r. poz. 725).

Niniejszy wpis powstał przy współpracy Kancelarii z Fundacją Mecenat.