Umowa deweloperska – co powinieneś o niej wiedzieć

Umowa deweloperska jest umową zawieraną pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości, jej szczegółową definicję znajdziemy w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., która to jest również nazywana ustawą deweloperską. Zgodnie z wyżej wymienioną ustawą, umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanie domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, natomiast nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa ta ma na celu ochronę i wzmocnienie pozycji nabywcy nieruchomości, bowiem nakłada ona na deweloperów liczne obowiązki przed zawarciem umowy z nabywcą oraz gwarantuje nabywcy dodatkowe środki ochrony, co istotnie przyczynia się do zmniejszenia nadużyć ze strony deweloperów.

Ważne jest, aby pamiętać, że nabywca lokalu, który podpisuje umowę deweloperską nie staje się właścicielem nieruchomości od razu po podpisaniu takiej umowy, bowiem nabywa on własność dopiero po podpisaniu drugiej umowy, która przenosi własność. Umowa deweloperska jest więc jedynie umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej tj. przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. Nie prowadzi ona do wywołania skutków rozporządzających, natomiast ma za zadanie zabezpieczyć dokonanie transakcji w przyszłości poprzez zobowiązanie zarówno dewelopera, jak i nabywcę do wspólnych świadczeń na swoją rzecz. Jednakże podpisanie umowy przenoszącej własność odbywa się dopiero po zakończeniu inwestycji budowlanej i po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Należy mieć na uwadze, że umowa deweloperska, jest umową, która niesie za sobą pewne ryzyko, bowiem jej zawarcie i przeniesienie własności może dzielić nawet okres kilku lat, a nabywca wpłaca pieniądze w określonych transzach, jeszcze zanim przedmiot umowy powstanie.

Należy wiedzieć również, że nie każda umowa zawierana przez dewelopera będzie stanowiła umowę deweloperską. Taka umowa musi spełniać warunki, które to znajdziemy w ustawie deweloperskiej. Jeśli umowa nie będzie spełniała określonych warunków, wówczas przepisy ustawy nie mają do niej zastosowania, a nabywca nie będzie mógł skorzystać z ochrony, którą to dana ustawa gwarantuje. Warunkami koniecznymi do zawarcia umowy deweloperskiej jest fakt, iż jedynie osoba fizyczna jest uprawniona by taką umowę zawrzeć, ponadto nabywana nieruchomość musi mieć charakter mieszkaniowy, przez co należy rozumieć, że przepisy ustawy nie mają zastosowania przy umowie, której przedmiotem byłby lokal niemieszkalny, jak np. lokal użytkowy. Należy również wiedzieć, że umowa deweloperska może zostać zawarta jedynie wtedy, kiedy nieruchomość nie została jeszcze wydana bądź jest w trakcie budowy, ale nie ma pozwolenia na użytkowanie.

Umowa deweloperska, pomimo tego, że nie przenosi własności nieruchomości, to zawierana jest obligatoryjnie w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Dzięki takiej formie nabywca ma zapewnione prawo do roszczenia o przeniesienie prawa własności, które to zostaje ujawnione w księdze wieczystej dla nieruchomości, na której przedsięwzięcie deweloperskie ma zostać przeprowadzone. Wpis roszczenia jest skuteczny wobec późniejszych nabywców, co oznacza, że deweloper nie może dwa razy skutecznie sprzedać tego samego lokalu, bowiem pierwszeństwo mają nabywcy z prawem, które zostało wpisane do księgi wieczystej z datą wcześniejszą.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w treści art. 22 reguluje, które elementy umowy deweloperskiej powinny zostać obligatoryjnie zawarte. Stanowią one minimalny standard ochrony nabywcy, co oznacza, że nie może zawierać postanowień, które są dla nabywcy mniej korzystne. Jeśli umowa, nie zawiera w swojej treści elementów określonych w wyżej wymienionym przepisie, wówczas nabywca lokalu ma prawo do odstąpienia od niej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Należy wiedzieć, że w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn, które zostały wskazane w ustawie, wówczas umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów, które są związane z odstąpieniem od umowy.

Reasumując umowa deweloperska stanowi jedną z najważniejszych umów pospisywanych z deweloperem, z tego powodu, iż jej treść reguluje jak będzie wyglądała inwestycja, lokal czy też budynek, ponadto ustala cenę inwestycji oraz treść późniejszej umowy przenoszącej własność nieruchomości.