Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna została uregulowana na mocy art. 389 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jest to rodzaj umowy, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia głównej (przyszłej) umowy tzw. umowy przyrzeczonej. Umowa ta jest ściśle związana z umową przyrzeczoną, stąd winna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Strony mogą również zawrzeć dodatkowe postanowienia umowne, takie jak zadatek czy kara umowna. Umowy przedwstępne z racji swej uniwersalności mogą mieć wiele przypadków zastosowania. Jedynie przykładowo można wskazać, iż są także stosowane w przypadku fuzji i przejęć spółek, przede wszystkim poprzez zawarcia umowy przedwstępnych sprzedaży udziałów w spółce.

Jeżeli jesteś zainteresowany sprawą z zakresu prawa cywilnego, skontaktuj się z nami pod nr tel. +48 790 767 484.

Termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona

W przypadku umowy przedwstępnej nie ma obowiązku oznaczania terminu, w którym umowa przyrzeczona musi być zawarta. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, to zgodnie z art. 389 § 2 k.c. powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W orzecznictwie panuje ugruntowany pogląd, że termin określony w umowie przedwstępnej zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, lecz jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej (patrz: wyrok SN z 16.12.2005 r., III CK 344/05).

Jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie, nawet w sytuacji, gdy forma szczególna jest wymagana dla umowy przyrzeczonej. Jeżeli więc chcemy zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, to możemy zawrzeć ją w formie pisemnej, niezależnie od faktu, iż umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jaki jest skutek niezawarcia umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna ze swej definicji zmierza do zawarcia umowy głównej (przyrzeczonej). Jest zatem rodzajem zabezpieczenia sfinalizowania w przyszłości pewnej transakcji. Czy zawarcie umowy przedwstępnej zawsze wymusza na stronach zawarcie umowy przyrzeczonej? W doktrynie mówi się o dwóch skutkach niezawarcia umowy przedwstępnej tzw. skutek słabszy (art. 390 § 1 k.c.) i skutek silniejszy (art. 390  § 2 k.c.) Pierwszy z nich wystąpi w przypadku zawarcia omawianej umowy w zwykłej formie. Uprawniona strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, do której zawarcia finalnie nie doszło. Uprawniony może domagać się zwrotu wszelkich wydatków, które poniósł w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz w związku z chęcią zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile umowa łącząca strony nie określiła odszkodowania w odmienny sposób. Skutek silniejszy wystąpi natomiast w sytuacji, gdy strony łączyła umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Polega to na tym, że strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Reasumując, należy stwierdzić, iż rekomenduje się zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej, zwłaszcza z uwagi na fakt, iż umowa ta nie jest obwarowana „formalizmami” oraz zapewnia zabezpieczenie sfinalizowania transakcji w przyszłości.

Niniejszy wpis powstał w ramach współpracy Kancelarii Adwokackiej Lewcio & Marciniak w Warszawie i Kancelarii Adwokackiej Lewcio & Marciniak w Częstochowie z Fundacją Mecenat celem podnoszenia świadomości prawnej społeczeństwa i propagowaniu idei rozwoju społeczeństwa obywatelskiego w Polsce.

Biuro rachunkowe, księgowość, ZUS, Kadry, Restrukturyzacja, adwokat Warszawa, adwokat Częstochowa, adwokat Tomaszów Mazowiecki, doradca restrukturyzacyjny, doradca restrukturyzacyjny Warszawa, doradca restrukturyzacyjny Częstochowa, doradca restrukturyzacyjny Tomaszów  Mazowiecki, doradca restrukturyzacyjny Mokotów, doradca restrukturyzacyjny Wola, doradca restrukturyzacyjny Ochota, doradca restrukturyzacyjny Wilanów, doradca restrukturyzacyjny śródmieście, doradca restrukturyzacyjny Ursynów,  adwokat Warszawa, sprawa prawo pracy, postępowanie sądowe prawo pracy, podatek, podatek od sprzedaży nieruchomości, sprzedaż nieruchomości, inwestycja, zakup inwestycji, sprzedaż mieszkania, podatek od sprzedaży, umowa przedwstępna, prawo cywilne, kancelaria, Lewcio & Marciniak Kancelaria Prawna,